L’acquisition d’un bien dans l’immobilier ancien peut être réalisé de plusieurs manières. L’une d’entre elles consiste à réaliser une acquisition dans le cadre de la loi Malraux afin de bénéficier d’une réduction d’impôts substantielle non concernée par le plafonnement des niches fiscales.
Lors de la recherche d’un bien, de nombreux investisseurs comparent le prix des programmes proposés dans le cadre de la loi Malraux et ceux des biens proposés dans le neuf ou sur le marché de l’ancien…et c’est une erreur !
En effet, pour réaliser une comparaison pertinente, il faut s’assurer au préalable de bien comprendre ce qu’est la loi Malraux et ses différences avec un bien « classique ».
La loi Malraux : ce qu’il faut savoir
Qu’est-ce qu’une opération de rénovation loi Malraux ?
La loi Malraux est une loi visant à protéger le patrimoine architectural Français. Les personnes qui investissent au sein d’immeubles à rénover situés dans des secteurs bien spécifiques (secteurs sauvegardés notamment) bénéficient d’un coup de pouce fiscal sous forme de réduction d’impôts à hauteur de 30% des travaux réalisés.
La première question à laquelle il convient de répondre est pourquoi l’Etat octroie-t-il une telle réduction d’impôts ? Malheureusement, la réponse n’est pas pour créer une martingale visant à enrichir certains contribuables.
Pour cause, la rénovation d’un bien situé dans un secteur sauvegardé implique de nombreuses contraintes. Nous pouvons citer par exemple :
- Les exigences des Architectes des Bâtiments de France qui vont imposer certains matériaux ou techniques de rénovation correspondant à l’époque de construction de l’immeuble
- Les difficultés techniques liées aux matériaux traités (pierres anciennes, moulûres, huisseries en bois…)
- ou encore l’accès même au bâtiment. Il convient de réaliser qu’il n’est pas aisé d’utiliser une grue dans une petite ruelle médiévale…
Par conséquent, la rénovation de ces biens coûte cher. Il est souvent bien moins cher de construire du neuf que de rénover de l’ancien.
Toutefois, comme il est coutume de le dire, l’ancien restera de l’ancien, et le neuf fera du « vieux ».
A noter : Construire un immeuble neuf avec des matériaux modernes s’avère moins coûteux que de rénover un immeuble en pierre de taille, et il en serait tout à fait autre chose que de reconstruire à l’équivalent un immeuble du 18ème ou du 19ème siècle. En effet, la pierre de taille, les rambardes forgées, les sculptures en façades ou autre éléments architecturaux remarquables auraient un coût aujourd’hui astronomique…
L’une des conséquences de l’utilisation de ces matériaux nobles et coûteux est aujourd’hui visible devant nos yeux : ces immeubles bâtis voici plusieurs siècles sont encore debout. Et s’ils nécessitent d’importants travaux de rafraichissement, les bâtiments restent souvent très sains et une fois rénovés, ils semblent prêts à affronter de nouveau les outrages du temps.
Qu’en sera-t-il dans un siècle d’un immeuble moderne construit de façon certes économique mais peut-être moins durable ?
A chacun de se faire sa propre opinion.
La qualité et les garanties d’un investissement Malraux
Enfin, l’opérateur qui réalise une opération en loi Malraux s’engage à rénover le bien dans sa totalité, parties communes et parties privatives et doit délivrer des garanties équivalentes au neuf (garantie décennale, garantie biennale).
Ainsi, la réalisation d’une opération loi Malraux comporte trois facteurs essentiels :
- l’acquisition d’un bien en cœur de ville où le foncier est extrêmement rare
- l’atteinte d’un niveau de qualité architecturale introuvable aujourd’hui dans le neuf
- la livraison d’un bien ancien rénové clef en main, sous garantie, libéré des nombreuses contraintes techniques et administratives relatives à ce type d’opération.
Pour en savoir plus, n’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers spécialisé.
Comparaison d’une Malraux et d’un bien dans l’ancien
Comment comparer une opération Malraux avec le prix de l’ancien dans un secteur sauvegardé ?
Comme nous venons de le voir, il est peu pertinent de comparer le prix d’une opération loi Malraux avec une opérateur dans le neuf : emplacement, prestations, durabilité, aucun facteur n’est commun entre ces opérations.
On peut toutefois se poser la question de la pertinence de la comparaison d’un appartement vendu dans l’ancien, dans la même rue ou une rue adjacente, avec l’opération Malraux que l’on s’apprête à réserver.
C’est possible à condition de prendre en considération certaines retraitements qui doivent être effectués.
Les éventuels travaux à venir
En effet, un appartement dans l’ancien acheté directement auprès d’un particulier est un bien acheté en l’état. Il convient donc prendre en compte le coût éventuel de rénovation de ses parties privatives.
Toutefois, ce n’est pas tout : lorsque l’on se porte acquéreur d’un appartement dans un immeuble très ancien, il faut être vigilant à l’état des parties communes. Les mauvaises surprises en cours de détention peuvent être nombreuses : travaux de toiture, ravalement de façade, mise aux normes électriques et/ou thermiques…
Aussi, pour obtenir une vraie comparaison avec un bien Malraux, il conviendra de chiffrer ces éléments et de les ajouter au prix de l’appartement.
La location du bien
Enfin, il faudra aussi prendre en compte la décote éventuelle locative liée à l’état du bien et de ses parties communes. On loue mieux et plus vite un appartement remis à neuf, doté du confort moderne qu’un bien qui présente certaines lacunes.
Une fois ce chiffrage réalisé, nous arrivons à une comparaison pertinente. Toutefois, il nous manque encore l’incitation fiscale à réaliser l’ensemble des travaux dès l’acquisition qui pourra être obtenue via la loi Malraux.
Exemple d’une opération Malraux réussie basé sur un cas réel
Un investisseur lourdement fiscalisé se voit proposer l’acquisition d’un bien en loi Malraux sur Bordeaux, cours d’Alsace Lorraine, pour un prix par m² de l’ordre de 8.500 € incluant 50% de travaux. Les prix proposés dans le quartier pour l’ancien non rénové s’étalent généralement dans une fourchette de 6.000€ à 9.000 € le m², dépendant de l’état du bien et de ses prestations.
A côté de notre immeuble Malraux, notre investisseur se voit proposer l’opportunité d’acheter dans l’ancien non rénové un bien pour un prix par m² de 6.000 €, soit 2.500€ par m² de moins.
Ferait-il une bonne affaire sur cette opération Malraux ?
Tout d’abord, il faut considérer les coûts de rénovation de son appartement dans l’ancien :
1/ Nous pouvons imaginer que le bien se trouve dans un état correct et qu’il ne nécessite pas de travaux lourds et que les parties privatives peuvent être considérées comme neuves.
Dans le cas contraire, il faudra ajouter environ 1.500 € par m² de coût pour une rénovation entière de très bonne qualité.
2/ Il faudra aussi prendre en compte le coût potentiel de rénovation des parties communes. Ces travaux peuvent s’avérer très couteux et représentent généralement un coût supérieur aux travaux des parties privatives. Prenons ici l’hypothèse d’un immeuble en état correct, dont le coût de rénovation des parties communes serait estimé à 1.500 € par m².
Ainsi, notre appartement dans l’ancien acheté en bon état à 6.000 € du m² reviendrait à environ 7.500 € du m² pour avoir quelque chose de comparable au bien proposé en Malraux.
Regardons désormais du côté de l’opération en loi Malraux :
Le premier point intéressant à noter est que le foncier est acquis pour un coût largement inférieur au « prix du marché ». En effet, à 4.250€ du m², le prix du foncier est plutôt bas pour le quartier, ce qui s’explique tout à fait car le bien est en état fortement dégradé.
La rénovation du bien engendre un coût de 4.250 € par m². Dans ce prix, nous retrouvons le budget de rénovation parties privatives et parties communes, mais également le coût du travail de l’opérateur pour le montage de l’opération, de l’architecte pour la réalisation et le suivi des travaux, du cabinet fiscaliste qui encadre l’opération, et bien sûr le coût des garanties dont bénéficiera l’acquéreur.
A noter que ce coût de travaux engendre une réduction d’impôts de 30%, soit un gain fiscal de 1.275 € par m². Le prix de revient réel de ces travaux sera donc de 2.975 €, et le prix de revient du bien en loi Malraux sera de 7.225 € par m².
Résultats :
Dans le premier cas, l’investisseur se portera acquéreur d’un bien avec un prix de revient de 7.500 €, comportant de nombreux aléas sur les travaux à réaliser.
De l’autre côté, il aura la possibilité pour 7.225 € d’acheter un bien remis en état neuf, assorti de garanties avec des travaux encadrés par les Architectes des Bâtiments de France.
Ainsi, dans ce cas précis malgré la différence de prix à première vue, notre investisseur aura tout intérêt à opter pour l’offre Malraux. Elle lui permet de :
- Bénéficier de la tranquillité du « clef en main », de garanties
- D’un appartement entièrement rénové, prêt à traverser de nouveau de longues périodes de conservation sans gros travaux
- Assurer une location très aisée étant donné l’emplacement, le caractère et le charme du bien
En conclusion, pour réaliser une bonne opération Malraux il faut réunir les critères suivants :
- Le bien doit bénéficier intrinsèquement de prestations architecturales qui justifient l’investissement de sommes importantes en travaux
- Il doit se situer dans une zone ou l’immobilier est cher : en effet, le coût de rénovation d’un bien est pratiquement le même quel que soit son emplacement. Aussi, il est plus facile d’amortir ses travaux à la revente dans une zone où l’immobilier vaut 8 000 € du m² que dans une zone où il en vaut 2000 €.
- Le prix du foncier doit être inférieur au prix de l’ancien dans le quartier : un immeuble en état dégradé devant faire l’objet de travaux lourds comme l’implique la loi Malraux se vend forcément en dessous du prix de marché
En réunissant ces critères, l’investisseur en loi Malraux se verra donc l’heureux propriétaire d’un bien de prestige, parfaitement situé et dans un état neuf au sein d’une copropriété saine, avec un prix de revient comparable au prix du marché.
Le gain réel ne se situera pas réellement dans l’économie d’impôts, qui a pour but rappelons-le de compenser les surcoûts liés à ce type de rénovation très technique.
Le gain réel d’une opération Malraux réside dans le fait d’être propriétaire d’un bien ayant bénéficié d’un traitement très qualitatif dont il pourra jouir pour une période longue.
A noter : cette comparaison est également valable pour l’investissement en loi Monument historique.
Contactez-nous pour investir en loi Malraux
Si vous souhaitez réaliser un investissement en loi Malraux pour construire un patrimoine et défiscaliser, n’hésitez pas à nous contacter. Nos conseillers spécialisés sont à votre écoute pour vous accompagner dans votre projet d’investissement.
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